부동산 PF대출로 부동산 시장 폭탄의 위험성이 존재합니다. 하지만 부동산 매수 타이밍은 바로 이때가 될 수 있습니다.
부동산 시장에서 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)을 통한 대출인 부동산 PF대출은 막대한 자금이 필요한 대규모 프로젝트를 진행할 때 필수적입니다.
하지만, 부동산 시장의 불황 국면에서는 분양이 되지 않거나 분양수익금이 대출금보다 적을 경우 부실이 발생할 수 있습니다. 이러한 부동산 PF 부실이 발생하면 지급보증을 한 시공사(건설사)나 다른 금융기관에게 지급보증 이행을 요구하게 됩니다.
즉, 부동산 PF대출 부실을 고스란히 시공사(건설사)나 금융기관이 떠안게 되는 것입니다. 이러한 위험성 때문에 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 부동산 PF대출의 단점으로는 대출 이자율이 높다는 것입니다. 이러한 이유로 부동산 PF 대출은 매우 위험합니다.
그럼 우리는 이러한 상황 속에서 언제나 부동산을 사야 할 까요.
부동산 PF대출 우려가 있고 신축이 적어지니 집값이 오를 것이라고 말하는 분이 계십니다. 하지만 전혀 그렇지 않습니다. 앞으로 미분양은 늘어나고 부동산은 완전히 냉각기에 접어들 가능성이 아주 높습니다.
이때, 현금을 많이 가지고 계신분들은 좋은 기회의 순간일 것입니다. 따라서, 정부의 모든 규제가 해제되며 오히려 장려하는 정책이 나옵니다. 그때가 매수하기에 적절한 시기가 아닐까 생각하고 있습니다. 2025년부터 28년까지 매수한 분들이 큰 승자가 될 수도 있을 것입니다.
최근 하락세가 나타나고 있다고 생각됩니다. 지금 시장에서는 상승론자와 하락론자가 있습니다. 저는 앞으로 부동산이 떨어질 것 같습니다. 최근 통계를 보면 좀 뚜렷하게 하락하는 느낌이 들고 있습니다. 여기를 보면 아주 미세하게 마이너스였다가 어느 순간부터 미세하게 플러스였습니다.
벌써 작년, 2023년 11월부터는 조금 마이너스가 있습니다. 약보합세라고 생각합니다. 작년 여름부터는 강보합세로 돌아섰습니다. 서울도 비슷하게 나타나고 있습니다. 마이너스 쪽으로 조금 돌아선 느낌이 있습니다. 강북도 마이너스, 강남도 마이너스입니다.
가격이 크게 떨어진다는 느낌은 아니지만 문제는 거래 부족입니다. 거래 실종이라고 볼 수 있습니다. 서울특별시에서 나오는 부동산 거래 현황을 보면 거래량이 확실히 감소하고 있는 것이 보입니다. 원래는 한 달에 약 7천건 정도 되어야 하는데 작년에는 1500건 수준으로 심각한 수준이었습니다. 그래서 작년 이 맘 때에는 거의 거래가 없고 가격도 저점 근처에 있었습니다. 하지만 특례보금자리론이 풀리기 시작하면서 조금씩 올라가고 있습니다. 8월부터 9월까지 3천건 정도가 나왔다가 갑자기 뚝 끊겼습니다. 확 떨어지는 것이 보이시나요? 이런 일이 생긴 이유는 특례보금자리론으로 가격이 상승한 것입니다. 이제 특례보금자리론이 거의 없어진 상태입니다. 물론 신생아 대출 등의 대안이 있겠지만, 이는 일반적인 투자자들에게는 적용되기 어려울 것입니다. 그렇다고 갑작스럽게 많이 하락할 것은 없을 것으로 예상됩니다. 10% 정도 하락할 가능성이 있겠지만, 그렇다고 크게 떨어지지 않을 것입니다. 그리고 올해는 소폭 상승할 수 있겠지만, 거래 부족으로 인해 크게 상승하기 어려울 것으로 보입니다. 이런 상황에서는 신중한 투자가 필요합니다.
최근에는 태형 건설이 부도나 워크아웃(workout)에 들어갔다는 소식이 있습니다. 파산은 하지 않겠지만 어려움을 겪고 있습니다. 롯데건설도 부동산 PF대출로 우발 채무가 많아 위험하다는 이야기가 시장에서 나오고 있습니다. 이러한 대형 건설사들의 부동산 PF대출 우려가 현재 상당히 존재합니다. 만약 이러한 상황이 발생하면 신축이 줄어들어 가격이 상승할 것이라는 이야기가 있습니다. 그러나 실제로는 다르게 나타날 수 있습니다. 태형건설이 부동산 PF대출 위기에 처한다면 지금 분양 중인 아파트들이 일부 영향을 받을 것입니다. 따라서 부동산 PF대출 우려는 너무 낙관적으로 볼 수는 없을 것입니다.
그리고 미분양에 대한 언급이 나왔습니다. 미분양이 늘어나면 전체 부동산 시장이 냉각기에 접어들 것으로 예상됩니다. 현금이 있는 분들에게는 실질적인 기회가 될 것입니다. 정부의 부동산 규제가 완화되고 부동산을 더욱 활성화하는 정책이 나온다면, 여기에 대한 투자는 큰 성과를 가져올 것입니다. 이런 예상 시나리오는 2025년부터 2028년까지 나타날 것으로 보입니다. 최근 하락세가 나타나고 있어서, 지난 해부터 부동산 시장을 주시하고 있었습니다. 그러나 특별히 주목할 만한 점은 작년 여름에 약보합세로 전환되었고, 11월부터는 약세로 바뀌고 있다는 것입니다. 현재는 매수하기에 적절한 타이밍이 아니라고 생각합니다.
서울의 상황도 비슷합니다. 최근에는 다시 미세한 하락세가 나타나고 있으며 거래량의 감소로 시장이 정체되어 있는 것으로 보입니다. 특히 거래가 뚜렷하게 감소하면서 가격이 크게 떨어지지 않고 있는 점이 관심을 끕니다. 보통 거래량의 급속한 감소를 새로운 변곡점을 부릅니다.
현재 태형건설과 롯데건설의 어려움이 PF 우려로 이어지고 있습니다. 그러나 이런 상황에서도 부동산을 저렴하게 매수할 기회는 오고 있으니, 신중한 검토가 필요합니다. 부동산 시장은 미분양이 늘어나면서 전반적으로 냉각될 것으로 예상되며, 이는 부동산 투자 기회로 이어질 수 있습니다.
최종적으로, 분양에 대한 언급이 나왔는데, 분양권 매매는 레버리지를 사용하므로 신중한 접근이 필요합니다. 투자를 고려한다면 충분한 조사와 계획이 필요하며, 자신만의 투자 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 부동산 시장의 미래에 대한 다양한 시나리오를 고려하고 적절한 대응을 취한다면, 안정적이고 수익성 있는 투자가 가능할 것입니다.