청약 가점제와 추첨제, 당첨 확률을 높이는 비법가 궁금하시죠? 청약 가점제와 추첨제는 주택 청약시장에서 당첨자를 결정하는 방법입니다. 이제부터 청약 가점제와 추첨제에서 당첨 확률을 높일 수 있는 비법을 알려드리겠습니다.
정부는 올해 4월부터 분양시장에서 중소형아파트의 가점제 비중을 줄이고 추첨제를 확대 적용키로 했습니다. 청약가점이 낮아 사실상 분양시장 진입이 힘들었던 청년층에게 더욱 많은 기회를 제공하기 위해서입니다. 중장년 가구 수요가 많은 중대형 주택(85m 초과)은 가점제를 확대했습니다.
하지만, 투기과열지역(강남, 서초, 송파, 용산)을 제외하고 사실 영향은 없습니다. 전국 대부분이 비규제지역입니다. 현재 비규제지역은 전용 85㎡이하는 가점제를 40%만 적용하며 85㎡초과분은 모두 추첨제를 통해 당첨자를 선정합니다. 그럼 우선 가점제와 추첨제에 대해서 알아보겠습니다. 먼저, 청약가점제와 추첨제에 대한 이해가 필요할 것 같습니다.
청약 가점제란 1순위 청약자 내에서 무주택기간(32점)과 부양가족수(35점) 및 청약통장가입기간(17점)을 기준으로 산정합니다. 가점항목에 대하여 산정한 점수(가점제 점수)가 높은 순으로 입주자를 선정하는 방식을 말합니다. 민영주택 일반분양분의 입주자 선정 시 일정비율(나머지 비율은 추첨으로 선정)을 가점제로 선정합니다.
(TIP1) 무주택자 여부를 판단하는 방법은
무주택자 여부를 판단하는 기준은 ‘본인 및 세대원’입니다. 이때 ‘세대원’이란 청약신청자 본인의 주민등록표등본(배우자가 세대분리된 주민등록표등본에 등재된 경우 배우자의 주민등록표등본 포함)에 등재된 본인, 직계존속(부모, 배우자의 부모 등), 직계비속(자녀, 손자녀, 자녀의 배우자 등)을 말합니다.
배우자는 주민등록표등본상 분리 여부와 무관하게 부양가족에 포함됩니다.
미혼인 자녀가 본인과 주민등록표등본상 분리되어 있을 경우 부양가족수에 포함되지 않습니다.
자녀(부모가 모두 사망한 손자녀 포함)의 경우 입주자모집공고일 현재 주택공급신청자 또는 그 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재된 미혼인 자녀에 한정하여 부양가족으로 인정합니다. 또한, 주택공급신청자의 만30세 이상인 직계비속은 입주자모집공고일을 기준으로 최근 1년 이상 계속하여 주택공급신청자 또는 그 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재된 경우에 부양가족으로 봅니다.
청약 가점제에서 무주택자로 인정받으려면 본인 및 위의 세대원 모두 주택소유 사실이 없어야 합니다. 다만, 만60세 이상인 직계존속이 주택을 소유한 경우에는 청약신청자를 무주택자로 인정합니다.
단, 노부모부양 특별공급 또는 공공사업시행자(국가, 지자체, LH 및 지방공사 등)이 공급하는 공공임대주택은 만60세 이상 직계존속이 소유한 주택도 무주택으로 인정하지 않습니다.
(TIP2) 무주택 기간의 산정 방법
공고일 현재 신청자와 세대구성원 전원이 무주택자여야 하며 가점제의 무주택 기간은 ‘신청자 본인과 배우자의 무주택 기간만을 산정’하면 됩니다.
[무주택 요건] 입주자 모집 공고일 현재 신청자, 세대구성원 전원
[무주택 기간] 신청자와 배우자의 기간만을 산정
청약 가점제는 무주택자나 부양가족이 많은 사람이 유리합니다. 무주택기간이 만30세 미만(미혼기준) 청년세대들에겐 절대적으로 불리합니다. 이런 사실 때문에 과거에는 가점제 비중이 높아 젊은 층 중심으로 주택 청약을 포기하는 경우가 많았습니다. 대신에 기존 구축아파트를 매수하는 사례가 많았습니다.
청약 추첨제는 별도의 기준 없이 말 그대로 무작위 추첨을 통해 당첨자를 선정하는 방식입니다. 이것도 유주택자보다 무주택자들에게 더욱 많은 당첨기회를 제공하고 있습니다. 일반적으로 가점제에서 일정 비율로 미리 당첨자를 선정한 뒤에 남은 비율만큼 추첨제로 다시 당첨자를 선발합니다.
따라서 청약자가 가점제에서 탈락했다 해도 추첨제에서 다시 한 번 당첨 기회를 엿볼 수 있는 셈이죠.
수도권과 광역시 등에 공급되는 민영주택 추첨제 물량의 75%가 무주택자에게 우선 공급됩니다. 나머지 25%는 무주택자와 1주택자가 경쟁하게 됩니다. 이후에도 잔여물량이 남으면 유주택자들에게 기회가 돌아갑니다.
규제지역이나 수도권 등 밀도가 높은 지역에서는 추첨제라고 할지라도 무주택에게 우선적으로 공급하겠다는 취지를 엿볼 수 있는 대목입니다.
과거 투기과열지구에선 전용 85㎡ 이하 주택은 100% 가점제의 적용을 받으므로 추첨제에선 당첨 기회를 엿볼 수도 없었습니다. 올해 4월부터 60㎡이하는 가점제의 비중이 40%, 60㎡~85㎡이하 70%로 변경됐습니다.
반면, 전용면적 85㎡초과는 가점의 비중이 50%에서 80%로 높아졌습니다. 중대형 면적은 자본력이 약한 청년세대들에게 진입장벽이 매우 높기 때문입니다.
조정대상지역도 추첨제 비중이 줄었습니다. 과거엔 전용 85㎡이하 가점제 비중이 75%에 달했는데요. 이 곳도 투기과열지구와 마찬가지로 전용 60㎡이하 가점제 40%, 60㎡~85㎡이하 70%로 줄었습니다. 그 외 지역의 가점제와 추첨제 비중은 기존과 비슷하게 유지됩니다. 전용 85㎡이하는 가점제를 40%만 적용하며 85㎡초과분은 모두 추첨제를 통해 당첨자를 선정합니다.
가점제 점수 산정 시 무주택기간은 만 30세부터 시작합니다. 무주택기간 점수가 최고 32점에 달하는 만큼 2030세대에게는 절대적으로 불리한 제도입니다. 청년세대들은 부양가족수가 대체적으로 적기 때문입니다. 최대 35점에 달하는 부양가족 점수도 거의 포기해야 했습니다.
청약 추첨제 물량이 늘어나면서 분양시장에서 소외됐던 ‘청년층’과 ‘저가점자’, ‘유주택자’ 등에게 더욱 많은 기회가 돌아갈 전망입니다.
청년세대들의 진입장벽을 낮추기 위해 소형면적(전용 60㎡이하) 추첨제 비중을 60%(규제지역)까지 높였습니다. 청년세대들은 자본력이 상대적으로 약한 만큼 소형면적을 선택하는 것이 유리해보입니다.
또, 가점제도상에선 유주택자들에게 기회가 거의 돌아가지 못했던 만큼 추첨제에서 다시 한번 기회를 노려볼 수도 있습니다. 특히, 비규제지역 내 중대형면적(전용 85㎡초과)은 여전히 100% 추첨제로만 당첨자를 선정하므로 유주택자와 저가점자들은 충분히 분양시장을 노크해 볼만 합니다.