정부는 2023년 1월 3일, 부동산 규제지역 해제 등 완화 대책을 발표했습니다. 이에 따라, 서울 일부 지역을 제외하고 모두 부동산 규제지역 해제되면서 상당 부분 주택 청약시장에 큰 변화를 예고 했습니다.
2023년 상반기 수도권 청약경쟁률이 급격하게 오르고 있습니다. 작년 4분기와 비교했을 때, 3분기 만에 5.1배가 증가했습니다. 작년 하반기만해도 정부와 건설업계는 급격하게 늘어나고 있는 미분양 물량과 주택 경기 침체를 걱정했습니다. 하지만 서울과 경기, 그리고 특정지역 청약시장 분위기가 살아나고 있습니다.
올해 3월 영등포자이디그니티 1순위 경쟁률 198.76 대1를 신호탄으로 수도권 청약 시장 분위가 다시 달아올랐습니다.
한동안 미분양의 무덤이라고 부르던 검단도 높은 청약경쟁률을 보였습니다. 호반써밋 인천검단(AB19)블록 34.85 대 1를 보였습니다. 특히 분양가 상한제 적용을 받은 지역과 입지가 좋은 것은 높은 청약 경쟁률을 보이고 있습니다. 지난 7월에 분양한 용산 호반써밋 에이디션(분양가 상한제 적용)의 청약경쟁률이 162.7 대 1입니다. 국민평형 84A는 524.6 : 1 입니다.
청약시장 분위기가 이렇게 순식간에 바뀐 가장 큰 이유는 무엇일까요? 바로 현정부가 청약제도를 크게 완화했기 때문입니다.
정부는 2023년 1월 3일 ‘주택시장 연착륙과 서민 취약계층 주거안정 역점 추진’ 정책을 발표합니다. 이 정책 발표로 청약시장 분위가 완전히 뒤 바뀝니다. 그럼 정부의 부동산 규제지역 해제가 주택청약시장에 불러 온 4가지 효과와 내용을 구체적으로 살펴보고 청약시장에 미치는 영향을 살펴보겠습니다
정부의 부동산 규제지역 해제, 나는 어디에 살고 투자할 것인가
먼저 정부는 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 나머지 지역을 규제지역에서 해제합니다.
부동산 규제라는 족쇄를 묶어 놨던 ‘규제지역’이 대거 해제되면서 대출과 세금, 청약, 거래(전매 제한)등 각종 규제가 완화되거나 사라지면서 부동산의 거래가 비교적 자유로워졌습니다.
그럼, 조정 대상 지역에서 해제된 곳들은 어떠한 변화가 있을까요? 가장 큰 변화는 분양시장에 찾아옵니다. 분양시장 문턱 낮아지고 전매 제한도 완화됩니다.
(1) 청약 1순위 자격 및 청약요건의 변화_비규제지역이 주는 기회
먼저, 청약자격요건 등 분양과 관련된 사항을 살펴보겠습니다. 조정 대상 지역 내에서는 청약자격요건이 워낙 까다로워 실수요자가 아니면 사실상 당첨 기회가 막혀 있습니다. 일단, 1순위 자격을 갖추기 위해선 청약 통장 가입 후 2년 이상 납입하고 지역별 예치금액을 충족해야 합니다.
더군다나, 1순위 자격요건을 충족했더라도 1순위 청약이 불가능한 경우도 있었습니다. 조정 대상 지역에선 세대주만 청약이 가능하기 때문에 세대원들에겐 기회조차 돌아가지 못했습니다.
또 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 이력이(세대원 포함) 있어도 1순위 청약기회가 상실됐습니다. 2주택 이상 소유한 자도 1순위 청약을 할 수 없습니다.
하지만, 조정 대상 지역에서 해제되면 세대원과 다주택자들에게도 1순위 청약기회가 주어지며 재당첨 제한도 받지 않습니다. 1순위 자격요건 중 청약통장 가입 기간도 2년에서 1년으로 단축됩니다.
가점제와 추첨제의 비중도 달라지므로 가점이 낮더라도 당첨 기회를 엿볼 수 있습니다. 조정 대상 지역에서 민영주택의 가점제 비중은 전용면적 85㎡ 기준으로 70%, 85㎡ 초과 50%입니다.
규제지역에서 벗어나면 전용면적 85㎡ 기준으로 40%로 줄어들고 85㎡ 초과분은 가점제의 적용을 받지 않습니다. (21 page 자세히)
조정 대상 지역에선 소유권이전 등기 시까지 분양권을 전매(최대 3년, 민간택지 기준) 할 수 없습니다. 하지만 조정 대상 지역에서 해제되면 당첨자로 선정된 날로부터 곧바로 전매가 가능해집니다. 조정 대상 지역 일 때 7년간 적용되던 재당첨 제한 규정도 피해 갈 수 있습니다. (25page 자세히)
즉, 규제 완화로 분양시장에서는 청약저축 납입기간 완화, 세대원과 유주택자 1순위 청약이 가능으로 많은 사람들이 쉽게 주택 청약을 신청할 수 있다.
(2) 청약가점제 변화_ 가점제와 추첨제 나는 무엇을 선택할까
정부는 올해 4월부터 분양시장에서 중소형아파트의 가점제 비중을 줄이고 추첨제를 확대 적용키로 했습니다. 청약가점이 낮아 사실상 분양시장 진입이 힘들었던 청년층에게 더욱 많은 기회를 제공하기 위해서입니다. 중장년 가구 수요가 많은 중대형 주택(85m 초과)은 가점제를 확대했습니다.
하지만, 투기과열지역(강남, 서초, 송파, 용산)을 제외하고 사실 영향은 없습니다. 전국 대부분이 비규제지역입니다. 현재 비규제지역은 전용 85㎡이하는 가점제를 40%만 적용하며 85㎡초과분은 모두 추첨제를 통해 당첨자를 선정합니다. 그럼 우선 가점제와 추첨제에 대해서 알아보겠습니다. 먼저, 청약가점제와 추첨제에 대한 이해가 필요할 것 같습니다.
청약가점제란 1순위 청약자 내에서 무주택기간(32점)과 부양가족수(35점) 및 청약통장가입기간(17점)을 기준으로 산정합니다. 가점점수가 높은 순으로 당첨자를 선정하는 방식입니다.
TIP 무주택 기간의 산정
공고일 현재 신청자와 세대구성원 전원이 무주택자여야 하며 가점제의 무주택 기간은 ‘신청자 본인과 배우자의 무주택 기간만을 산정’하면 됩니다.
[무주택 요건] 입주자 모집 공고일 현재 신청자, 세대구성원 전원
[무주택 기간] 신청자와 배우자의 기간만을 산정
청약가점제는 무주택자나 부양가족이 많은 사람이 유리합니다. 무주택기간이 만30세 미만(미혼기준) 청년세대들에겐 절대적으로 불리합니다. 이런 사실 때문에 과거에는 가점제 비중이 높아 젊은 층 중심으로 주택 청약을 포기하는 경우가 많았습니다. 대신에 기존 구축아파트를 매수하는 사례가 많았습니다.
추첨제는 별도의 기준 없이 말 그대로 무작위 추첨을 통해 당첨자를 선정하는 방식입니다. 이것도 유주택자보다 무주택자들에게 더욱 많은 당첨기회를 제공하고 있습니다. 일반적으로 가점제에서 일정 비율로 미리 당첨자를 선정한 뒤에 남은 비율만큼 추첨제로 다시 당첨자를 선발합니다.
따라서 청약자가 가점제에서 탈락했다 해도 추첨제에서 다시 한 번 당첨 기회를 엿볼 수 있는 셈이죠.
수도권과 광역시 등에 공급되는 민영주택 추첨제 물량의 75%가 무주택자에게 우선 공급됩니다. 나머지 25%는 무주택자와 1주택자가 경쟁하게 됩니다. 이후에도 잔여물량이 남으면 유주택자들에게 기회가 돌아갑니다.
규제지역이나 수도권 등 밀도가 높은 지역에서는 추첨제라고 할지라도 무주택에게 우선적으로 공급하겠다는 취지를 엿볼 수 있는 대목입니다.
과거 투기과열지구에선 전용 85㎡ 이하 주택은 100% 가점제의 적용을 받으므로 추첨제에선 당첨 기회를 엿볼 수도 없었습니다. 올해 4월부터 60㎡이하는 가점제의 비중이 40%, 60㎡~85㎡이하 70%로 변경됐습니다.
반면, 전용면적 85㎡초과는 가점의 비중이 50%에서 80%로 높아졌습니다. 중대형 면적은 자본력이 약한 청년세대들에게 진입장벽이 매우 높기 때문입니다.
조정대상지역도 추첨제 비중이 줄었습니다. 과거엔 전용 85㎡이하 가점제 비중이 75%에 달했는데요. 이 곳도 투기과열지구와 마찬가지로 전용 60㎡이하 가점제 40%, 60㎡~85㎡이하 70%로 줄었습니다. 그 외 지역의 가점제와 추첨제 비중은 기존과 비슷하게 유지됩니다. 전용 85㎡이하는 가점제를 40%만 적용하며 85㎡초과분은 모두 추첨제를 통해 당첨자를 선정합니다.
가점제 점수 산정 시 무주택기간은 만 30세부터 시작합니다. 무주택기간 점수가 최고 32점에 달하는 만큼 2030세대에게는 절대적으로 불리한 제도입니다. 청년세대들은 부양가족수가 대체적으로 적기 때문입니다. 최대 35점에 달하는 부양가족 점수도 거의 포기해야 했습니다.
추첨제 물량이 늘어나면서 분양시장에서 소외됐던 ‘청년층’과 ‘저가점자’, ‘유주택자’ 등에게 더욱 많은 기회가 돌아갈 전망입니다.
청년세대들의 진입장벽을 낮추기 위해 소형면적(전용 60㎡이하) 추첨제 비중을 60%(규제지역)까지 높였습니다. 청년세대들은 자본력이 상대적으로 약한 만큼 소형면적을 선택하는 것이 유리해보입니다.
또, 가점제도상에선 유주택자들에게 기회가 거의 돌아가지 못했던 만큼 추첨제에서 다시 한번 기회를 노려볼 수도 있습니다. 특히, 비규제지역 내 중대형면적(전용 85㎡초과)은 여전히 100% 추첨제로만 당첨자를 선정하므로 유주택자와 저가점자들은 충분히 분양시장을 노크해 볼만 합니다.
(3) 재당첨 기한 축소_당첨 후에도 기회는 곧 돌아온다
비규제 지역 변경은 재당첨 기한에도 영향을 줍니다. 조정대상 지역 일 때 7년간 적용되던 재당첨 제한 규정도 피해 갈 수 있습니다. 다만, 민영주택에 한해서 재당첨 기한이 사라집니다.
그럼 재당첨제한이란 무엇인가 알아보겠습니다. 재당첨제한은 주택에 청약하여 당첨된 자 및 그 세대에 속한 자(배우자는 분리세대인 경우도 포함)에게 주택종류 또는 지역별로 일정기간 동안 다른 주택의 당첨을 제한하는 것을 말합니다.
당첨자 및 그 세대원은 아래 예시와 같이 정한 재당첨제한 기간 동안 다른 분양주택(민영주택은 투기과열지구 또는 청약과열지역에서 공급하는 주택에 한함)의 입주자로 선정될 수 없습니다.
다만, 과거 재당첨제한을 받는 주택에 당첨된 사실이 있는 경우, 비규제 지역에서 공급하는 민영주택은 제한을 받지 않고 청약이 가능합니다.
예시)
- 국민주택 당첨 후 재당첨 기간 내 국민주택에 다시 당첨 : 재당첨 제한 받음
- 민영주택 당첨 후 재당첨 기간 내 국민주택에 다시 당첨 : 재당첨 제한 받음
- 국민주택 당첨 후 재당첨 기간 내 민영주택에 다시 당첨 : 재당첨 제한 없음
- 민영주택 당첨 후 재당첨 기간 내 민영주택에 다시 당첨 : 재당첨 제한 없음
본인이 재당첨제한 여부를 정확하게 확인하고 싶으시면 청약홈에서 꼭 확인해 보시기 바랍니다. ‘청약자격확인 – 청약제한사항 확인’에서 공동인증서로 로그인하여 확인하실 수 있습니다. 실제 청약 시, 재당첨제한을 받는 분은 청약신청 도중 ‘청약제한사항 확인’ 단계에서 본인의 제한사항을 확인할 수 있습니다.
다만, 이 방법으로는 청약자 본인의 재당첨제한 여부만을 확인 할 수 있으므로, 청약자의 세대에 속한 자의 재당첨제한을 확인하고 싶으시면 해당 세대원 본인 명의의 공동인증서로 로그인하여 ‘청약제한사항 확인’ 메뉴에서 재당첨제한 여부를 확인하여야 합니다.
(4) 중도금 대출 요건 완화_레버리지 효과를 이용하자
중도금 대출 요건도 크게 완화되면서 분양시장 진입도 수월 해졌습니다. 조정 대상 지역 내에선 주택을 한 채라도 보유하고 있으면 중도금 대출이 나오지 않습니다. 또 LTV(주택담보대출비율)가 50%(9억 원 이하 기준)만 적용돼 중도금 대출도 50%만 받아 볼 수 있습니다. 즉 레버리지를 활용한 효과가 낮습니다.
비규제지역은 주택 보유 여부나 분양가와 상관없이 중도금 대출을 받아 볼 수 있습니다. 중도금 대출금 금액도 60%까지 늘어납니다. 규제지역과 달리 세대당 2건까지 중도금 대출이 가능하며 ‘기존주택 처분 서약서’를 작성하지 않아도 됩니다.
DTI(총부채상환비율)도 조정 대상 지역은 50% 적용되지만 규제지역에서 해제되면 수도권은 60%로 상향되며 지방은 적용 대상에서 제외됩니다. 즉 비규제지역이 되면, 적은 자기 자본으로 레버리지를 활용하여 내집마련 기회가 확대됩니다.
다만 DSR(총부채원리금상환비율)은 그대로 유지됩니다. 올해 7월부터 총 대출액이 1억 원이 넘는 차주에게 DSR 규제가 적용되고 있습니다. DSR이 40%를 넘으면 은행에서 대출을 받을 수 없습니다. 또 2금융권에선 DSR이 50%를 넘길 경우 대출이 제한됩니다. 참고로 청약에서 꼭 필요한 중도금대출을 심사 받을 때, DSR을 적용하지 않습니다.