나는 어떻게 아파트 청약을 공부하고 내 집을 마련했나
회사에서 PF대출 심사를 오래 했습니다. 심사를 하고 최종 승인까지 보통 3주가 걸립니다. 이 기간 동안 분양 가능성, 즉 사업성, 시행사 또는 시공사 재무 적정성, 사업수행 능력을 평가합니다.
특히 시행사 또는 시공사가 현재 하고 있는 분양사업이 잘되고 있는지가 가장 중요합니다. 분양 아파트 사업 하나라도
짧은 기간 동안 심사를 하고 분양보증심사 위원회에 안건을 상정하기 위해서 야근을 자주했습니다. 기본적으로 검토해야 할 서류가 많았습니다. 동시에 전산에 검토한 숫자들을 입력해야 합니다. 재무제표, 손익계산서, 현금흐름표, 현재 분양사업 등 서류를 검토합니다.
특히 시행사 또는 시공사가 현재 하고 있는 분양사업이 잘되고 있는지가 가장 중요합니다. 분양 아파트 사업 하나라도 잘못되면, 전체 사업이 흔들리는 경우가 많습니다.
그래서 각 사업장마다 준공전, 준공후 미분양이 얼마나 있는지 파악하는 것은 필수입니다.
그 외에도 궁금한 점이 있으면, 시행사 또는 시공사와 지속적으로 통화를 합니다.
월급 받으면서 반복적으로 하는 직장생활이었습니다.
주택사업은 레버리지가 큰 사업입니다. 전체사업비에서 자기자본은 조금만 투입하고 나머지는 모두 대출 등 외부자금을 끌어다 사업을 합니다. 주택경기가 좋고 주택청약이 잘 마무리 되면 수익률이 아주 좋습니다.
PF 보증을 최종 승인하기 전, 이 사업을 통해 사업 시행사가 얻은 수익과 분양률에 따라 민간도를 분석합니다. 분양률에 따라 사업 수익를 계산하고 해당 리스크를 점검합니다.
다음 표를 보시면, 시행사는 분양이 모두 완료되면 공사비를 포함해서 약 3,000억원을 투자해서 433억원의 수익을 얻습니다. 단순하게 비용대비 수익률을 계산하면 14.3%입니다. 이렇게 보면 수익률이 작다고 느낄 수 있습니다.
하지만, 시행사는 실제 PF사업에서 부지 매입비용(828억원)에 10%, 약 82억원을 자기자본으로 투입합니다. 나머지는 모두 대출이거나, 개인이 납부한 중도금으로 사업을 진행합니다. 자기자본 투입 대비 수익률(ROI)을 계산하면 무려 528%입니다. 82억원을 투자해서 433억원을 벌어드립니다. 시행과 시공을 같이 하는 사업자는 이 보다 훨씬 수익률이 좋습니다.
최근 급성장한 호반건설, 중흥건설, 우미건설, 제일건설 등이 최근 10년 동안 주택경기가 좋을 때 공공택지를 낙찰받아서 큰 수익을 얻었습니다.
사촌이 땅을 사면 배가 아프다는 말처럼 업무를 하면서 이들이 부럽고 감정이 좋지 않았습니다. 나는 이렇게 야근을 하고 있는데, 실제 많은 돈은 시행사가 벌고 있다는 사실에 질투가 났습니다.
그리고 나중에 제가 심사했던 분양단지 아파트 가격의 오름세를 보고 자괴감이 들었습니다. 내 월급만 빼고 분양 아파트 가격과 분양 프리미엄이 다 올랐습니다. 절망스러웠습니다. 나는 왜 나는 직접 아파트 청약을 해 볼 생각을 안했는지 후회가 되었습니다.
나중에 주택청약 또한 레버리지 큰 사업이고 적은 돈으로 내 집마련을 할 수 있는 좋은 방법이라는 것을 깨달았습니다. 그리고 나서 적극적으로 아파트 청약에 시도했습니다. 첫번째 청약 도전은 부산 분양 아파트입니다. 세대당 1번만 쓸 수 있는 특별공급으로 46평 아파트 청약에 당첨되었습니다. 당시 많은 사람들이 35평에 도전했지만, 저는 당첨 가능성을 높이기 위해 경쟁률이 좀 더 낮을 것 같은 대형 평수에 신청했고 당첨되었습니다. 총 분양가격은 약 4억 1천만 원입니다.
7년 동안 보유했고 12억 3천만원에 매도하고 서울 아파트로 갈아 탔습니다. 당시 계약금 10% 약 4천 1백만 원을 가지고 내 집을 마련했습니다. 세대당 2건 중도금보증을 이용할 수 있다는 것을 알고 저는 다시 또 다른 아파트 청약에 시도했고 당첨되었습니다.
내가 아파트 청약 공부를 하는 또 다른 이유는 가족입니다. 내가 가지고 있는 청약 지식으로 부모님, 형제들 중에 가난한 사람이 없었으면 합니다. 그들이 따뜻한 보금자리를 마련하고 적극적으로 가난에서 벗어나도록 도와주고 싶습니다.
비슷한 사례가 있습니다. 같은 부자 매뉴얼 커뮤니티에서 활동하고 있는 라미스타일님이 있습니다. 라미스타일님은 2019년부터 아파트 청약 공부를 시작했습니다. 청약 공부를 하고 제일 먼저 들었던 생각은 구미에 30년된 노후 아파트 살고 계신 부모님입니다. 낡고 허름한 곳에서 빨리 신축아파트로 이사하도록 도와주고 싶었습니다.
먼저 구미에 있는 분양 예정 아파트 정보를 수집했습니다. 본인이 알고 있는 청약지식을 활용해서 부모님 이름으로 재개발 대단지 아파트 청약을 도와드렸고 당첨까지 되었습니다. 2년이 지나고 아파트 사전 점검하는 날, 부모님은 꿈에 그리던 새 아파트에 앞에 섰습니다. 평소에 인색하던 엄마가 라미스타일님에게 전화를 합니다.
‘여기 들어갈 생각도 못했는데 우리 딸 덕분에 이렇게 좋은 집에 살게되서 너무 고맙데이’
라미스타일님이 구미 효녀로 인정받은 이유입니다. 아파트 청약으로 가족은 행복한 보금자리를 마련하고 시세차익까지 얻을 수 있습니다. 여러분 주변에는 부모님 뿐만 아니라 이모, 삼촌, 사촌 그리고 조카들이 있을 것입니다. 혹시 이 가족들이 청약 방법을 모르고 있다면, 청약통장은 있지만 장롱 속에만 있다면, 청약의 기술을 배워 꼭 알려주시기 바랍니다.
집은 살 수 있을 때, 좋은 집을 싸게 골라서 사는 게 가장 현명한 전략입니다. 부동산을 처음 공부하는 사람들은 흔히 ‘지금 집을 사도 될까요? 어디에 집을 살까요?’를 묻습니다.
이제는 질문이 ‘어떤 방법으로 저렴한 집을 사야 할까요?’로 바뀌어야 합니다. 아파트 청약을 통해 분양 아파트를 획득하는 것이 하나의 방법과 도구가 될 수 있습니다.