2024년 주택청약과 대출 제도에서 알아야 할 꼭 3가지를 전해드립니다.
(1) 신혼부부들이 알아두어야 할 2024년 주택청약 제도 개편 사항
한국의 연간 합계 출산율이 0.78명으로 떨어졌습니다. 경제협력개발기구 OECD 35개 국가 중에서 꼴찌입니다. 굉장히 심각한 상황입니다. 정부는 최근 저출산 원인으로 청년층이 느끼는 경쟁압력과 주거 양육 불안을 짚었습니다.
정부는 극심한 저출산 문제에 대응하기 위해 ‘저출산 극복을 위한 주거지원 방안’을 발표했습니다. 출산가구를 위한 주택공급, 금융지원, 그리고 청약제도 개선을 중점적으로 다루고 있습니다.
이번 방안에서 주목받는 변화 중 하나는 ‘신생아가 있는 가정만을 지원대상으로 하는 청약제도와 금융지원’입니다.
① 맞벌이 소득기준 완화,
과거 청약제도에서는 신혼부부 소득기준이 불합리하여 신혼부부의 분양시장 진입 장벽이 높았습니다. 예를 들어, 2인 가구의 소득기준이 1인 가구와 큰 차이가 없기 때문입니다.
실제, 일반공급에서 1인 가구의 소득기준이 100%인 반면, 신혼부부특별공급 맞벌이 소득 기준은 140%에 불과합니다. 혼인하면서 배우자의 소득까지 포함하면 소득기준이 2배 가량 늘어야 하지만 1.4배만 늘어난 셈입니다.
이에 따라 정부는 2024년부터 공공주택 특별공급 추첨에서 월평균 소득기준을 200%로 적용을 도입했습니다.
여기서 주의할 점은 ‘공공분양물량’만 완화 대상에 포함된다는 점입니다.
민강분양에는 이미 소득 제한 없는 추첨제가 존재하므로 현행 기준을 유지토록 했습니다.
② 부부 주택청약 개별신청 허용,
기존 특별공급은 세대당 1회에 한해 신청 가능하며, 중복 당첨 시 모두 무효 처리됩니다. 또한, 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)에서는 세대주가 아니면 사실상 1순위 자격이 주어지지 않았습니다.
이로 인해 부부간에는 청약 기회가 1회로 제한됐지만 앞으론 2회(본인+배우자)로 늘어나게 됩니다. 부부가 모두 신청할 경우, 중복 당첨 시 먼저 신청한 건에 대해 유효 처리해 주기로 했습니다. 부부에겐 청약 기회가 2번 제공되는 셈이죠.
③ 다자녀 기준 완화,
민간분양에서도 자녀 수에 따른 특공 기준이 완화되어 3자녀에서 2자녀로 변경될 예정입니다. 공공분양은 이미 2023년 11월부터 기준이 완화되었습니다.
④ 배우자 주택 구매 이력 규제 미적용
특별공급의 경우 과거 주택 소유나 당첨 이력이 있는 경우 제약이 따랐습니다. 단, 부부 중 한 명이라도 과거 주택을 보유한 이력이 있다면 부부 모두 생애최초특별공급 자격도 사라지게 됩니다. 또한, 특별공급의 당첨 횟수는 1세대당 평생 1회로 제한되어 있어 부부 중 한 명이라도 당첨자로 선정된 경우 부부 전체의 청약 기회가 사라집니다.
이런 부작용을 방지하기 위해 정부는 배우자의 결혼 전 주택소유·청약 당첨 이력은 배제해 주기로 했습니다.
⑤ 배우자 청약통장 가입기간 합산
혼인을 장려하기 위해 정부는 배우자 청약통장 가입기간도 합산해주기로 했습니다. 가점제는 84점 만점입니다.
가점의 구성 항목 중 ‘청약저축 가입 기간'(최대 17점)을 산정할 때 배우자 보유 기간의 절반을 합산해 최대 3점까지 가산할 수 있도록 했습니다.
예를 들어 본인과 배우자가 각각 5년(7점), 4년(6점)간 청약통장을 보유했을 경우 본인 청약 시에는 5년(7점), 2년(3점)의 통장 보유 기간을 인정받아 10점의 점수를 받을 수 있게 됩니다.
⑥ 청년특공 혼인규제 개선
지금은 공공지원 민간임대주택 청년특공에 당첨되면 입주기간(계약, 입주, 재계약) 동안 미혼을 유지하도록 해야 합니다. 이 규정이 오히려 혼인을 가로막는 부작용을 초래하게 되었습니다. 이에 따라 정부는 입주계약 후 혼인해도 입주, 재계약이 가능하도록 개선했습니다.
앞서 언급한 청약제도 개편안은 내년 3월부터 시행한다고 합니다. 청년세대들이 신혼부부나 다자녀 특공 등을 활용하여 당첨 가능성을 높일 수 있을 것으로 예상됩니다.
참고 : 신생아특례대출
신생아특례대출은 지난 8월 국토부의 저출산 대책 중 하나입니다.
상품의 구체적 내용은 아직 확정 전입니다. 이 대출 상품의 가장 큰 조건은 ‘출산’입니다. 결혼 여부도 상관없이 출산 가구에 지원합니다.
대출 대상자는 대출 신청일 기준 2년 내 출산한 무주택 가구입니다. 내년 상품이 출시된다면 2023년 1월 출산한 가구부터 대상이 됩니다.
대상 주택 : 9억 원 이하 주택
대출한도 : 최대 5억 원
대출금리 : 역대 특례 대출 중 가장 낮은 수준인 연 1.6~3.3% 수준
소득 요건(부부합산) : 연 소득 1억 3000만 원 이하
자산 요건 : 5억 원 이하
금리 추가 인하 : 특례 대출 후 추가로 아이를 낳으면 신생아 1명당 0.2% 포인트씩 금리 할인
(2) 청년주택드림청약통장, 청년주택드림대출, 추가 우대혜택
20~30대 젊은 세대들이 청약통장을 포기하고 있다는 보도가 다시 앞다퉈 나오고 있습니다.
여전히 다수의 젊은 층에게 내 집 마련이 쉽지 않습니다. 종잣돈 모으기부터 시작해야 하는 젊은 층 입장에서 본다면 최근 몇 년간 순식간에 올라버린 집값, 청약 가점이 높아야만 진입할 수 있는 분양시장 등 내 집 마련의 벽은 높아만 가고 있습니다.
사회 초년생이 내 집 마련을 준비 중이라면 청약통장부터 만들어야 합니다. 청약통장은 아파트를 분양받기 위한 필수 요소이며 잘 활용하면 세제혜택도 받을 수 있어 ‘만능통장’입니다.
무주택 청년들은 ‘청년 우대형 청약통장’을 눈여겨볼 필요가 있습니다. 청약통장의 청약 기능과 소득공제 혜택, 최대 연 3.3%의 금리와 이자소득 비과세 혜택까지 제공해 주고 있습니다. 가입 기간을 당초 2021년 말에서 2023년 말까지 연장했고 가입요건도 연 소득 3,600만 원으로 완화되었습니다.
청년우대형주택청약종합저축이란
청년우대형주택청약종합저축은 일반 주택청약종합저축의 청약기능과 소득공제 혜택은 그대로 유지하면서 재형기능을 강화한 청년 우대형 청약통장입니다.
가입혜택
금리 : 기본금리 2.8% + 우대금리 1.5%, 총 4.3%의 금리
세제혜택 : 총 이자소득에 대한 500만원까지 비과세 혜택
소득공제 : 240만원까지
가입조건
대상자 : 무주택이며, 만 19세 이상 만 34세 이하의 청년
소득요건: 연소득이 3600만원 이하의 근로, 사업, 기타 소득자
< 소득 증빙자료 >
사실 청약시장에서 젊은 층은 가점이 낮아 당첨을 위한 경쟁에서 불리합니다. 주택 수요자들이 선호하는 수도권 주요 입지, 공공택지, 분양가상한제 단지는 1순위 경쟁률이 수십 대 1이 나오고 상상을 초월하는 점수를 받아야 합니다.
청년세대의 일반분양 공략은 벽과의 싸움으로 비칩니다. 그렇다고 절대 포기하면 안됩니다. 그래서 일반공급보다 앞서서 나오는 특별공급이 중요합니다.
예를 들어 ‘생애 최초 특별공급’은 말 그대로 생애 최초 주택구입자들을 위한 아파트 공급입니다. 배정물량도 적지 않고 젊은 층이 동일하게 경쟁을 할 수 있어서 한결 낫습니다.
또한 이번 정부는 젊은 층의 내 집 마련을 위해 공공분양주택 사전분양 물량을 확대하고 있습니다. 다음 달 12월에 사전청약 물량이 예고되었습니다.
주변 젊은 친구들이 내 집 마련을 결혼 때까지 미루기보다 지금부터 실천할 수 있는 것부터 시작해서 끊임없이 부동산 시장에 관심을 두는 것이 맞다고 봅니다.
본인에게 유리한 청약정보도 알아고보고 손품, 발품을 통해 입지를 살펴보는 것은 기본입니다.
정부에서 2024년에 청년들에게 더 좋은 혜택을 제공합니다. 정부에서 청년들의 내집마련을 위한 청약통장, 대출, 우대 혜택 3종 세트를 발표했습니다.
현재 청년들이 내 집마련이 어렵고 출산율이 낮기 때문에 정부에서 이들을 위한 혜택을 급하게 만들었습니다. 물론 출산율이 발표될 때마다 나오는 정책입니다. 그렇다고 ‘이걸로 해결되겠어, 도움이 되겠어’라고 비아냥거리는 것보다 정책을 제대로 이해하고 전략을 세우는 것이 도움이 된다고 생각합니다.
청년내집마련을 위한 청약통장, 대출, 우대 혜택의 기본 컨셉은 자본축적을 통한 준비기 → 내집 마련을 위한 대출 지원 → 결혼 출산을 유도하기 위한 추가 혜택으로 나누어 지고 있습니다.
아이가 없는 34세 이하 무주택 청년이라면 고금리 청약 통장으로 저금리 대출이 가능해합니다.청년주택드림청약통장에 1년간 납입금을 쌓다 청약에 당첨되면 2%대의 낮은 금리로 주택담보대출을 받을 수 있다. 한마디로 청약 통장과 대출을 연계한 상품입니다. 단, 청년드림청약통장 가입 조건과 청년드림대출 조건이 상이합니다. 참고하세요.
청년드림청약통장
① 가입 대상 : 만 19~34세의 무주택자
② 소득 요건 : 최대 5천만 원 이하
③ 예금 금리 : 높은 이자율 최대 4.3→4.5%
④ 납입한도 최대 월 100만 원을 적용
⑤ 해당 통장으로 청약 당첨 후 계약금 및 잔금 납부 가능
청년주택청약통장 만들기를 완성했으면 청약을 시도해 봐야합니다. 분양가상한제주택, 사전청약, 공공주택청약, 청년 특공 등 분양가격이 저렴하고 청년에게 유리한 청약을 시도해 봅시다. 청약에 당첨되었다면 자금계획이 필수입니다. 보통 자기자본과 대출을 결합해서 자금계획을 세우죠.
청년 주택드림대출의 핵심은 청약 추첨에 당첨되면 분양가 80%까지 최저 2.2%로 대출이 가능하다는 것입니다.
청년주택드림대출
① 지원 대상: 만 39세 무주택자
② 소득 요건 : 연 소득 7000만 원 이하(미혼) 또는 부부합산 1억 원 이하면 지원 대상
③ 청년주택드림청약통장 조건 : 1년 이상 가입, 1천만 원 이상 납입 실적
④ 대상 주택 : 분양가 6억 원 이하 ·전용면적 85㎡ 이하
⑤ 대출조건 : 최저 2.2%, 만기 최대 40년
⑥ 추가 금리 혜택 : 결혼하면 0.1% 포인트(P), 최초 출산하면 0.5% P, 추가 출산하면 1명당 0.2% P의 금리 혜택, 최대 대출금리 하한선인 연 1.5%까지
마지막 3단계는 대출 이용 후에도 결혼, 출산, 다자녀(추가 출산) 가정이 될 경우 추가 금리 혜택을 제공합니다. 사실 정부의 주 목적은 여기를 조준하고 있습니다.
결혼시 0.1%p
최초 출산시 0.5%p
추가 출산시 1명당 0.2%p (단, 대출 금리하한선은 1.5%)
그렇다면 내가 청년이라면 청년우대형 주택청약종합저축통장을 빨리 만들어서 3기 신도시, 뉴홈(공공주택분양), 청년 특공에 대비할 것입니다. 이런 지역에 분양되는 주택들은 대부분이 6억원 이내 이고 앞으로 공급될 가능성이 크기 때문입니다.
상환부담도 적습니다. 예를 들어 6억원 주택 20년 만기(금리 2.9%)로 구입시(LTV 80%) 시중대출(4.3%) 대비 연 420만원, 총 8400만원 상환부담 감소, 최저 우대금리(1.5%) 혜택시 연 830만원, 총 1.66억원 감소합니다.
최근 청년들이 청약통장을 많이 해지하고 있습니다. 경제적 어려움일수도 있고 턱없이 낮은 주택청약 가점에 따른 절망감일 수도 있습니다. 하지만 절대로 청약통장을 해지하시면 안됩니다.
소득이 부족한 청년일 수록 정부가 지원하는 정책에 올라타야합니다. 요즘에는 부모로부터 지원받는 사람과 안 받는 사람간에 자산 격차가 너무 큽니다. 부모로부터 지원 받기가 많이 어려운 것이 사실입니다. 그렇다면 이런 정부정책을 적극적으로 활용하는 것이 맞습니다.
(3) 지분적립형 분양주택
지분적립형 분양주택은 주택 가격을 한 번에 지불하는 대신, 단계적으로 주택 지분을 취득하는 방식의 주택입니다. 이는 매월 조금씩 적금을 넣어 나중에 주택을 살 수 있는 것과 비슷한 개념입니다.
이 주택은 공공분양주택으로, 원가 수준의 분양가격으로 일정 비율의 지분(10%~25%)을 취득하고, 나머지 지분은 4, 5년마다 분할 취득하게 됩니다.
지분적립형 분양주택은 최소한의 조건을 충족하면 집을 구매할 수 있으며, 초기 자금 비율이 적어서 대출 없이도 가능합니다.
이 방식은 이미 2020년 8.4대책에서 처음 언급되었으며, 서울주택도시공사(SH)가 무주택 신혼부부를 대상으로 공급할 예정이었으나 아직 공급이 시작되지 않았고, 경기주택도시공사(GH)가 도입할 예정입니다.
이 방식의 특징은 10년의 전매제한 기간이 지나면 제3자에게 시세대로 매매할 수 있다는 것입니다. 이때 남은 지분 비율에 따라 GH와 이익을 나누게 됩니다. 전매제한 기간 내 불가피한 사유가 있는 경우에는 GH에게 환매도가 가능합니다.
이해하기 쉽게 예를 들어 설명해 보겠습니다.
- 지분적립형 주택의 수분양자의 총 지분취득액은 최초 분양가가 5억일 경우, 20년(거주기간) 동안 5.9억임(분양가 5억원 + 가산이자 9천만원)
- 입주 시 지분취득액은 1.25억으로 수분양자 최초 지분(25%)에 해당하는 분양대금임.
- 추가 지분취득액은 최초 분양가에 1년만기 예금이자를 가산한 금액임
- 정기예금이자율 등에 따라 수분양자의 총 지분취득액은 변동될 수 있음
토지임대부 주택과 지분적립형 분양주택, 일명 ‘반값 아파트’는 어떤 차이가 있을까요?
최근에는 서울주택도시공사(SH)가 공급한 서울 강동구 고덕강일 3단지와 강서구 마곡 10-2단지가 반값 아파트로 분양되었습니다. 지분적립형과 토지임대부 주택은 초기 자금이 적게 들어가는 점에서 비슷합니다. 또한 토지임대부 주택은 분양가격에 토지 가격이 포함되지 않고 공공이 토지를 소유합니다.
따라서 수분양자는 공공에게 토지에 대한 임대료를 내야 합니다. 반면 지분적립형은 아직 소유하지 못한 공공 지분에 대한 사용료를 지불합니다. 이로 인해 두 주택 모두 공급기관에 돈을 내야 한다는 공통점이 있습니다.
하지만 두 주택의 차이점은 토지 소유 여부와 전매제한 기간 이후 개인 간 거래 가능 여부입니다. 토지임대부 주택은 현재 법률상 공공에게만 재판매할 수 있으며, 지분적립형은 공공이 아닌 제3자에게 팔 수 있습니다. 그러나 판매 가격은 GH에서 결정되며, 지분을 모두 소유하기 전에 판매하는 경우 이익을 GH와 나누어야 합니다.
지분적립형은 살면서 분양대금을 나눠 내기 때문에 가계 부담이 적습니다. 또한 토지 임대부와 달리 땅값 상승에 따라 임대료가 오르는 구조가 아니라 예측 가능한 자금 계획을 세울 수 있습니다.
경기주택도시공사(GH)는 수원 광교신도시 내 A17블록에 600가구 중 240가구를 지분적립형으로 분양할 예정입니다. 나머지 360가구는 일반분양으로 공급될 예정입니다.
이 주택은 2025년 하반기에 착공하여 2028년에 후분양으로 공급될 예정입니다. GH는 시범사업을 통해 정책 효과를 검토한 후, 3기 신도시 등에 확대 적용할 계획입니다.
3기 신도시로는 하남 교산, 고양 창릉, 남양주 왕숙, 왕숙2, 부천 대장, 인천 계양 등이 있어 앞으로 나올 분양주택을 주목해야 합니다.
다양한 방식의 주택이 등장하고 있으므로 자신의 상황에 맞는 주택을 선택하여 집을 마련하는 데 성공하시길 바랍니다.