레버리지 끝판왕, 중도금 대출을 활용하는 방법 3가지를 알려드립니다.
대부분의 사람들이 아파트 청약은 돈이 많이 들어간다는 선입견을 갖고 있습니다. 물론 일반 아파트를 구매 하기위해서는 많은 돈이 필요하지만, 청약은 전체 분양 금액의 10%, 즉 계약금만으로 이용이 가능합니다.
분양가는 계약금(분양가의 10%), 중도금(60%), 잔금(30%)으로 구성되어 있습니다.
먼저 계약금, 중도금 그리고 잔금의 의미를 알아보겠습니다.
① 계약금
계약금은 당첨자 발표를 하고 약 2주 후 계약서를 작성할 때 납부합니다. 보통 일반적인 분양 단지들은 계약금을 10%로 책정합니다. 간혹, 분양가가 저렴하거나 입지가 좋은 단지는 계약금을 20%로 책정하기도 합니다. 분양자의 돈을 조금 일찍 활용할 수록 시행사 입장에서는 이익입니다. 받은 돈으로 PF대출금의 일부를 상환하거나 부대비용을 아낄 수 있습니다.
② 중도금
중도금은 3~4개월 간격으로 2~6차까지 납부하는 금액입니다. 주택청약은 중도금 대출이 있어서 레버리지의 끝판왕이라고 부를 수 있습니다. 중도금 대출의 채무자는 수분양자지만 이자는 통상 시행사에서 납부합니다.정산 방법에 따라 무이자와 이자후불제로 구분합니다.
③ 잔금
중도금까지 모두 납부했다면 남은 것은 잔금입니다. 잔금을 처리하는 방법은 목적에 따라 다릅니다. 거주 목적이라면 주택담보대출을 이용하고 임대 목적이라면 임차인 전세금을 활용합니다.
단기 투자 목적이라면 잔금 시점 전에 파는 것도 방법입니다. 하지만 매매차익에 따른 세금은 부담입니다. 1년 이내 매도시 70%, 1년 이상 ~ 준공시까지 60%가 부과됩니다.
중동금 대출 활용 비법
(비법1). 중도금대출 보증 분양가 기준 폐지
높은 분양가에도 불구하고 청약경쟁률이 올라가는 여러 이유 중에 하나는 중도금대출보증 완화가 큰 기여를 했다고 생각합니다. 주택대출보증은 분양계약자가 상환일에 맞춰 원리금을 낼 수 없을 때 대신 변제해주는 보증상품입니다. 쉽게 말하면 분양계약자가 중도금대출을 받고 돈을 못 갚으면, 보증기관이 대출 채무자를 대신하여 은행에 대출을 갚아준다는 의미입니다.
중도금대출보증은 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)에서 취급하고 있습니다. 하지만 대부분 시행사와 은행들은 HUG의 보증상품을 이용하고 있습니다.
가장 큰 이유는 HUG의 중도금보증 상품은 보증한도 및 보증대상 목적물가격에 제한이 없지만 HF의 중도금보증은 동일인당 5억원, 주택가격 12억원 이하로 판매합니다. 고가주택 수분양자, 다주택자들은 HF의 중도금보증을 이용하기 어렵습니다.
보증비율에서도 차이가 납니다. HUG는 대출금액의 100%를 보증하고 HF는 대출금액의 80%를 보증합니다. 예를 들어 중도금대출 채무자가 1억원의 대출금을 은행에 못 갚으면, HUG는 채무자를 대신하여 1억원을 은행에 갚아주지만, HF는 8천만원을 갚아줍니다. 따라서 은행입장에서도 상환 리스크가 적은 HUG보증을 선호합니다.
하지만 현실적으로 분양계약자의 채무불이행으로 HUG가 은행에 돈을 갚는 경우는 잘 발생하지 않습니다. 중도금대출은 분명 개인대출이지만, 이자를 시행사에서 ‘중도금 무이자’, ‘이자 후불제’라는 조건으로 대납하고 있기 때문입니다. 따라서 주택경기가 최악으로 가서 주택 건설 중에 시행사 또는 시공사가 미분양으로 연쇄 부도가 나는 상황이 아니면, 중도금대출의 부실은 발생하지 않습니다.
그럼 HUG 중도금보증 제도 변화가 올해 청약시장에 어떻게 영향을 주었는지 보겠습니다.
먼저 사람들이 고가주택 분양에 적극적으로 나설 수 있는 길을 열어주었습니다. 중도금 대출 분양가 상한선이 사라졌습니다. 과거에는 분양가 12억 원 이하 단지에 대해서만 중도금 대출이 가능했습니다. 지금은 누구나 분양가 12억 원이 넘는 고가 아파트 분양 시장에 청약할 수 있습니다.
(비법2) 1인당 보증한 제한 없음
다음으로 1인당 보증한도 제한이 사라졌습니다. 과거 정부에서는 주택 가격을 억제하기 위해 개인당 중도금 보증한도를 최대 5억으로 두었습니다.
일반적으로 분양대금에서 중도금 비중이 60%입니다. 분양가격이 10억원이라면 중도금으로 6억원을 납부해야 합니다. 기존에는 보증한도가 5억원이라 나머지 1억원은 본인이 스스로 자금조달을 해야 했습니다.
이제 인당 5억원의 보증한도가 폐지되었습니다. 분양가와 상관없이 가격의 60%까지 대출받아 중도금을 납부할 수 있게 된 것이죠.
이 정책은 강남, 서초, 송파, 용산 등 규제지역에서 고분양가 단지 청약 경쟁률을 높이는데, 큰 역할을 했습니다.
(비법3) 보증비율 상향
다음으로 보증비율이 100%로 상향되었습니다. 은행이 부담해야 하는 중도금대출 리스크가 크게 줄었습니다. 2023년 초에 보증비율을 90%로 확대하더니, 지금은 이 비중이 100%로 늘어났습니다.
은행이 적극적으로 대출을 해 줄 수 있습니다. 즉 모든 대출 책임을 HUG가 떠 안습니다. 은행이 중도금 대출에 대한 리스크 부담이 줄었습니다.
중도금대출에서 남아 있는 유일한 규제는 보증제한 건수입니다. 보증금액, 1인당 한도를 두지 않는 대신에 보증건수는 최대 2건입니다. 규제지역은 세대당 1건, 비규제지역은 세대당 2건입니다. 현재 규제지역은 강남, 서초, 송파, 용산 뿐입니다.
이제는 중도금대출보증에서 기억해야 할 것은 보증제한 건수입니다.
* 중도금 대출 프로세스와 잔금대출 고려사항
시행사가 분양하는 방법에는 사전청약, 선분양, 후분양으로 구분합니다. 선분양은 사업자가 대지소유권을 확보하고 보증기관으로부터 분양보증을 받은 경우 착공과 동시에 분양할 수 있습니다. 공급자 입장에서도 선분양이 유리합니다. 분양수입을 통해 건설자금을 조달할 수 있기 때문입니다.
후분양은 60~80% 공사 후에 분양하는 조건입니다. 사업자는 선분양을 선호하지만, 지난 정부때 정부가 HUG의 분양보증 제도를 활용해 분양가격을 통제했습니다. 따라서 이런 가격통제를 피하기 위해 후분양을 선택하는 사업장이 있었습니다.
앞서 이야기했지만, 보통 아파트 분양을 받으면 전체분양대금에 계약금 10%, 중도금은 60%, 잔금 30%를 납부합니다. 주택청약을 레버리지 끝판왕이라고 부르는 이유이기도 합니다. 계약금 10%만 있으면 나머지 중도금과 잔금은 대출과 전세자금을 받아 처리할 수 있습니다.
아래 예시에 나와 있는 동탄레이크파크 자연앤 e편한세상은 후분양입니다. 중도금 회차는 짧고 잔금 비중이 80%입니다.
이런 상황이라면 잔금 날짜가 곧 도래하기 때문에 자금 대출까지 고려해서 자금계획을 세워야 합니다. 바로 옆에 있는 주택단지 레이크반도유도라 시세를 고려하여 잔금대출 계획을 세워보겠습니다.
아래 대출에 대한 기본정보는 KB시세를 보면 알수있습니다.
- KB시세 일반가 : 6억 5,000만원
- 대출원리금(연간) : 2,578만원
일반대출 받는 경우 – LTV 70%까지 대출 받는 경우
내가 다른 대출은 없고 LTV 70%까지 나온다고 가정했을 때, 내가 받을 수 있는 대출금액은 4억 5,500만원입니다. 그럼 실제 내가 잔금 때 필요한 금액은 계약금과 대출금을 제외한 나머지 2,140,000원입니다.
다만 DSR를 고려해야 합니다. 내가 4억 5,500만원의 대출금을 은행으로부터 받기 위해서는 DSR이 40%이내여야 합니다. 이것을 충족하기 위해서는 연봉이 약 6천 500만원 이상이어야 합니다. 만약 DSR 40%가 초과한다면, 대출금을 줄이고 자기자금 비중을 높여야 합니다.
② 특례보금자리론 대출을 받는 경우 – LTV 70%까지 대출 받는 경우
특례보금자리론은 입주하는 아파트 대출할 때 분양가격에 70%를 곱한 금액이 최대 대출 금액입니다. 다만 특례보금자리론은 DSR을 보지 않습니다.
내가 다른 대출은 없고 일반대출처럼 LTV 70%까지 나온다고 가정했을 때, 내가 받을 수 있는 대출금액은 3억 3,684만원입니다. 그런 실제 내가 잔금 때 필요한 금액은 계약금과 대출금을 제외한 나머지 약 1억 2천만원입니다.
대출상품을 선택할 때 나에게 맞는 목적과 전략이 필요합니다. 향후 금리 변동 없이 장기간 동일한 이자를 내고 다른 대출 상품보다 금리 부담이 낮길 원한다면, 보금자리론을 선택하세요. 내가 또 다른 주택을 마련할 계획이 있고 내 자금이 비중이 낮길 원한다면, 대출 상담사를 통해 은행 또는 보험사 대출 상품을 이용하시면 됩니다.
각자가 처해 있는 상황과 목적에 따라 자기에게 맞는 상품을 선택하는 것이 좋습니다.
이상으로 레버리지 끝판왕, 중도금 대출을 활용하는 방법 3가지를 알려드렸습니다.