기준주택 처분 의무 폐지되었습니다. 일시적 2주택자가 받을 수 있는 양도세, 취득세, 종합부동산세 등 비과세 요건 3가지에 대해 알아보겠습니다.
1주택 청약당첨자는 기준주택 처분 의무 폐지로 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 특히 일시적 2주택을 활용하여 세금을 감면받는 효과는 매우 큽니다.
규제지역 1주택자가 청약(추첨제)에 당첨된 경우에는 기존에 보유하고 있던 주택을 입주가능일로부터 2년 이내에 처분해야 했습니다. 이제는 그럴 필요가 없습니다.
과거 청약 당첨으로 주택 처분 의무를 가지고 있는 것도 소급이 가능합니다. 기존 주택을 보유하면서 청약으로 다주택자가 될 수 있는 기회가 열린 것이죠.
기존주택 처분 의무 폐지 효과로, 2주택자가 비과세를 유지하면서 자기가 원하는 상급지로 갈아타는 것이 가능해 졌습니다. 어떻게 가능한지, 일시적 1가구2주택 비과세(감면) 규정에 대해 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.
부동산을 사고 팔거나 보유하고 있으면 세금은 항상 따라다닙니다. 취득세, 재산세, 종부세, 양도세 등 세금도 다양합니다. 부동산 관련 세금은 납부액이 만만치 않은 만큼 가급적 피하거나 안 내는 것이 상책입니다.
일반적으로 세법상 1가구1주택자에게는 세금을 과세하지 않거나 일부를 감면해줍니다. 반면, 주택수가 많을수록 정부는 과세를 많이 합니다. 주택이 부동산 투기로 활용되는 것을 정부가 원천적으로 차단하기 때문입니다.
이런 이유로 일시적 1가구2주택 비과세(감면) 규정에 주목을 해야 합니다. 의미는 간단합니다. 2주택자도 일정 자격요건이 충족된다면 예외적으로 1주택자로 간주해 세금을 과세하지 않거나 감면해준다 것입니다. 우리는 이 제도를 활용하여 상급지로 갈아타기를 시도하려고 합니다. 원칙적으로 세법상 1가구1주택자들에 한해 비과세 및 감면혜택이 제공됩니다. 하지만, 원칙이 있다면 당연히 예외가 있는 법이겠죠? 일시적 1가구2주택자들이 예외인 대상입니다.
<1가구 1주택 비과세 요건>
(1) 보유 기간이 2년 이상일 것
(2) 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것
(3) 양도 당시 주택이 고가주택(실거래가액 12억원 초과)에 해당하지 않을 것
현재 부산에 20평형대 아파트에 거주하고 있는 워렌준씨가 있다고 가정해봅시다. 새주택을 구매하자니 세금이 부담입니다. 2주택자가로 취득세와 양도세 등 세부담이 훨씬 커지기 때문입니다. 이런 문제가 자주 발생하게 되면 1주택자들은 새로운 주거공간을 찾아 이사하기는 더욱 더 힘들어지겠죠.
정부는 이사를 가고 싶은 실거주자를 위해 세법 시행령 등에는 일시적 1가구2주택 특례규정을 두고 있습니다. 사실상 일시적 1가구2주택자(이하 2주택자)들도 1가구 1주택자처럼 간주하는 규정입니다. 일시적 1가구2주택자들은 1주택자들과 같이 취득세와 종합부동산세, 양도세 등에서 세제혜택을 받을 수 있습니다.
<일시적 1가구 2주택 요건>
(1) 종전 주택을 취득하고 최소한 1년은 지나서 새로운 주택을 취득해야 합니다. 1년도 채우지 못한 채 새로운 주택을 매입하게 되면 비과세(감면) 혜택을 받지 못합니다.
(2) 종전 주택도 마찬가지로 1가구 1주택 비과세 요건을 만족해야 합니다. 종전 주택 2년 이상 보유기간과 양도가액에 대한 요건을 충족해야 합니다.
(3) 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에서 취득한 주택이라면 2년 이상 거주 요건도 충족해야 합니다.
<양도소득세 비과세/감면>
다음은 일시적 2주택 양도세 비과세 혜택에 대해 알아보겠습니다. 양도세 비과세 요건은 취득세나 종부세보다 조금 더 까다로운데요. 양도소득세는 1가구2주택 요건을 모두 충족한 이후에도 금액 기준도 살펴봐야 합니다.
주택 양도가액이 12억원을 넘어서는 고가주택은 비과세 대상에서 제외(12억원 초과분)되기 때문입니다. 12억원을 초과하는 고가주택에 대해선 전체 양도차익 중 12억원 초과분에 한해서만 과세하고 있습니다.
그럼 분양권과 입주권은 사실상 실체가 없는 권리인데요. 해당 권리도 비과세 대상에 포함될까요? 1가구1주택자가 주택 1채를 보유한 상태에서 분양권이나 입주권을 추가로 사들인 경우 3년 내 종전주택을 팔면 비과세 규정을 주택과 마찬가지로 적용 받습니다.
하지만 신규주택이 준공이 늦어지면서 입주시기도 늦어지는 경우가 있습니다. 이 경우엔 신규주택 준공 후 3년 내에 종전주택을 팔면 됩니다. 단, 준공 후 세대원 전원이 신규주택에 전입해서 1년 이상 거주해야 합니다.
여기서 핵심은 종전주택과 신규주택 완공까지 시간차입니다. 즉 주택을 건설하는 기간 2년과 신규주택 준공 후 3년, 최대 5년까지 비과세를 유지하면 2주택 혜택을 유지하고 매도 시간을 확보할 수 있습니다.
<취득세 감면>
일시적 2주택 취득세 비과세 혜택에 대해 알아보겠습니다. 취득세 감면 혜택은 기존주택과 신규주택 모두 조정대상지역에 있는 경우에만 적용해 줍니다. 조정대상지역 내 취득세 기본세율은 1~3%에 불과하지만 2주택자(조정지역+조정지역) 세율은 8%에 이릅니다.
다만, 일시적 2주택자는 1주택자와 동일한 기본세율로 산정해 세액을 계산하게 됩니다. 입주권과 분양권도 기존 주택과 마찬가지로 취득세 감면대상에 포함됩니다.
<종합부동산세 감면>
지난 해 9월 종부세법이 바뀌면서 일시적 2주택자 등도 일정 조건을 충족하면 기본공제와 세액공제를 받아볼 수 있게 됐습니다. 2주택자는 원칙적으로 9억원까지 기본공제가 되지만 일시적 2주택자는 12억원까지 확대 적용 받습니다. 이는 12억원 초과할 때부터 종합부동산세 납부대상에 포함된다는 의미입니다. 또 고령자 공제(20~40%) 및 장기보유 공제(20~50%) 등 세액공제도 함께 받아볼 수 있습니다.
이상으로 기준주택 처분 의무 폐지 효과로 일시적 2주택 양도세, 취득세 등 비과세 요건 3가지를 알아봤습니다.